“Synergieën tussen makelaardij en beheer maximaliseren”

De vastgoedwereld heeft niet meteen een schitterend jaar achter de rug. Zowel op kantoor- als op semi-industrieel vlak was het kommer en kwel. Immobiliën Hugo Ceusters N.V. (IHC, Antwerpen) zal in 2009 zijn omzet met zowat 7,5% hebben zien dalen. Echt ontevreden durft executive president Ingrid Ceusters-Luyten zich, gezien de marktomstandigheden, niet tonen. Zo focuste de afdeling makelaardij in het voorbije jaar onder meer op het retail-segment. Ook IHC’s vastgoedbeheeractiviteiten hebben de pil weten te vergulden. Het is derhalve geen toeval dat Ceusters in de toekomst verder wil inzetten op een maximalisatie van het synergie-effect tussen makelaardij en beheer. In het verlengde van de bijgestuurde strategie lijkt een (nieuwe) regionale diversificatie van Immobiliën Hugo Ceusters niet ondenkbeeldig.

Ingrid Ceusters-Luyten kwam eind 2007 aan het hoofd van Immobiliën Hugo Ceusters te staan na het overlijden van haar man Hugo, een icoon in de vastgoedwereld.

Het kantoor maakte toen bewogen tijden door. Bovenop sluimerde de uitbraak van een wereldwijde economische crisis

.

 “Eind 2008 voelden we al dat de kantoormarkt een bijzonder moeilijke periode tegemoet ging. Idem dito wat de semi-industriële markt betrof. Als antwoord daarop trokken we de kaart van de diversificatie en richtten we onze pijlen breder op het retail-segment,” schetst onze gesprekspartner.

Toen de economie in de tweede helft van 2008 aan het stokken ging, heerste op de Antwerpse kantorenmarkt een uitzonderlijke situatie van overaanbod.

 “Antwerpen was altijd een stabiele markt geweest, met een gemiddelde jaarlijkse uptake van 120.000 m2. In 2008 werden nog 135.000 m2 kantoorvloer in de Antwerpse agglomeratie opgenomen. Dat volume viel in 2009 terug tot 90.000 m2. Gelukkig krikten enkele belangrijke transacties op het jaareinde dat cijfer nog wat op,” luidt het.

Dat de ommekeer abrupt was, hoeft geen betoog.

 Zo werden in 2009 in Antwerpen nog 80.000 m2 kantoorprojecten opgeleverd, waarvan de zowat de helft op speculatieve basis werd ontwikkeld.

In de hoofdstedelijke regio is de terugval nog groter. Van een take-up van 520.000 m2 in 2008 viel men terug tot 390.000 m2 vorig jaar.

 Met alle gevolgen vandien op de leegstand. Zowel in Antwerpen als Brussel staat momenteel ruim 10% van de beschikbare kantooroppervlakte leeg.

Nieuw omgevingsklimaat

Binnen het nieuwe omgevingsklimaat lijkt het weinig waarschijnlijk dat in de nabije toekomst nog vastgoedprojecten op speculatieve basis zullen worden ontwikkeld.

 Dat zal wellicht ook in Brussel het geval zijn, waar de aanwezigheid van (Europese) overheidsinstellingen dat fenomeen lange tijd in de hand werkte.

Ingrid Ceusters-Luyten: “Naarmate de Europese Unie verder uitbreidt, sturen de overheidsinstellingen hun gedragspatroon bij. De voortschrijdende Europese integratie biedt weliswaar nieuwe opportuniteiten, maar men kan moeilijk buiten de vaststelling om dat ook in overheidskringen een duidelijke besparingsdrift mogelijk is. Overigens blijft realisme geboden: in het licht van de ontwikkelingen die zich binnen de EU aftekenen, neemt Brussel een steeds meer excentrische ligging aan”.

Nieuwe focus

IHC besloot op basis van wat voorafgaat in 2009 de Brusselse kantoormarkt niet meer als prioritair te beschouwen. De antenne op de Brusselse Louizalaan bleef niettemin behouden.

 Als uitvalsbasis voor de investeringen en vastgoedbeheeractiviteiten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en beneden de taalgrens en als regionaal speerpunt voor de nieuwe retail-focus.

Een tiental jaar terug was Immobiliën Hugo Ceusters een belangrijke speler op de Belgische retail-markt.

 Met die traditie willen Ingrid Ceusters-Luyten en haar team thans heraanknopen, uiteraard zonder de sterkhouders (kantoren en industrie) bij een heropleving van de economie te vergeten.

 Zo werd fors geïnvesteerd in bijkomende expertise en werden nieuwe synergieën opgezet met SCMS N.V. (Shopping Center Management Services), waarin de familie Ceusters een belang van 60% aanhoudt.

  “In 2009 slaagde IHC erin zijn omzet in het retail-segment te verdrievoudigen. Op dat élan willen we dit jaar doorgaan,” zo nog de executive president.

Steunbeer van de nieuwe retail-strategie is het maximaliseren van de kruisbestuiving tussen de beheer-diensten van IHC en SCMS.

 Zo heeft IHC om en bij de 500.000 m2 kantoorvloer in beheer, die een jaarlijkse stroom aan huurgelden van zowat 70 miljoen euro genereren.

 Het vastgoedkantoor heeft panden in beheer aan het Kievitplein (8 gebouwen, waarvan 5 kantorenblokken), aan de Singel, in het centrum en de Diamantwijk in Antwerpen, alsook een aantal belangrijke panden in Brussel en Namen. SCMS, opgericht in 1992, spitst zich toe op het beheer van shopping centra.

 Het bedrijf houdt er momenteel een 15-tal in portfolio, waaronder het Shopping Center van Wijnegem, Basilix (Brussel), Galeries Saint-Lambert (Luik), Les Grands Prés (Mons), Juliana (Tongeren), …

 Vorig jaar werden ook het beheer van de winkelcentra De Warande (Beveren) en Promenade (Kapellen) binnengehaald.

 “De onderhandelingen omtrent het beheer van nieuwe shopping centra in Brussel en West-Vlaanderen verkeren momenteel in de eindfase en lijken op een gunstig gevolg af te stevenen,” aldus Ingrid Ceusters-Luyten.

 “De rijke marketing-technische expertise van SCMS combineren we thans met die van IHC om gezamenlijk een performante asset management-dienst in de markt te zetten. Buitenlandse investeerders staan soms bijzonder ver van hun portefeuillle. In onderling overleg willen we met hen in de toekomst bijvoorbeeld aan- of verkoopmogelijkheden van vastgoed onderzoeken, huurders optimaal (her)positioneren en dies meer,” wordt daaraan toegevoegd.

Groen is “hot”

Opmerkelijk is eveneens het windturbineproject dat Immobiliën Hugo Ceusters in 2009 voor het Vlaams investeringsfonds Storm verzorgde.

 Het vastgoedkantoor bouwde te dien einde onder eigen dak specifieke expertise op voor de localisatieselectie bij de inplanting van windturbines. Inhakend op die insteek ontwikkelt IHC intussen zijn expertise verder rond duurzame bedrijfsgebouwen.

 “Het groene aspect wordt op de bedrijfsmatige markt steeds belangrijker. Huurders stellen steeds vaker concrete vragen rond energieverbruik, mobiliteitsaspecten, CO2-uitstoot, … In de markt tekent zich een duidelijke bewustwording af,” zo nog onze gesprekspartner.

 Nieuwe ontwikkelingen in de kantorenmarkt moeten maximaal worden ingeplant in de buurt van stationsbuurten, heet het. Ook bij de renovatie van bestaande panden moet de aandacht naar de duurzaamheidsaspecten uitgaan.

 “De combinatie groen en betaalbaar blijft op vastgoedvlak een moeilijke oefening,” weet de vrouwelijke bedrijfsleider.

 IHC treedt op als exclusief makelaar voor de gerenoveerde Luitenant Coppenskazerne te Brasschaat, waarvan het kantoorgedeelte al behoorlijk werd ingevuld en nu de ontwikkeling van het semi-industriële luik wordt opgestart.

Ingrid Ceusters-Luyten: “CO2-neutrale bedrijfspanden, zoals ze thans in het vooruitzicht worden gesteld, zijn uiteraard heel verdienstelijk. De recent opgeleverde kantoorpanden in Antwerpen zijn inderdaad heel wat performanter op het stuk van het energieverbruik. Toch mag men niet blind blijven voor het bijhorend kostenplaatje. De huurders moeten die hogere huurprijzen willen en kunnen betalen. Het kostenplaatje van de vastgoedcomponent weegt zwaar door in de algemene bedrijfsvoering. Ook het prestige-aspect van de huisvesting ebt weg. Heel veel bedrijven opteren al bewust voor een minder rijkelijke huisvesting. De nieuwe kantoorpanden in de Scheldehaven werden niettemin tegen relatief hoge huurprijzen geïntroduceerd (lees: 130 euro/m2/jaar, nvdr.), zij het onder vrij hoge concessies. Daartegenover staat dan weer dat de gemiddelde bedrijfsoppervlakte inkrimpt, onder meer door toedoen van telewerken, flexibele werkplaatsen en/of desk sharing”.

Eigenaars worden vooral in de kantorenmarkt geconfronteerd met huurders die steeds veeleisender zijn.

 “Het is niet onlogisch dat huurders aandringen op een hoge transparantie in de prijscomponenten van de huurgelden. Vooral over de doorgerekende service-kosten wordt scherp gewaakt,” luidt het.

2010 blijft moeilijk

Immobiliën Hugo Ceusters verwacht zich ook in 2010 aan een moeilijk jaar.

 Het kantoor legde intussen de fundamenten om ook de toekomstige economische klippen met succes te omzeilen.

 Vorig jaar puurde IHC voor het eerst in zijn bestaan meer omzet uit de zijn beheer-activiteiten dan uit zijn makelaardij. Waaruit blijkt hoe intrinsiek de wijzigingen zijn die zich in de markt voltrekken.

 “Vastgoedmakelaars die alleen op de makelaardij hebben ingezet, bleken in het voorbije jaar bijzonder kwetsbaar. Nu plots omschakelen naar een activiteit beheer is zo goed als onmogelijk omwille van de brede expertisebasis die deze discipline nu eenmaal vergt”, verduidelijkt de executive president.

Ingrid Ceusters-Luyten maakt er geen geheim van dat de vastgoedspeler in de toekomst nog sterker de reeds bestaande troeven in expertise van makelaardij én beheer wil uitspelen.

 Dat dat wellicht aanleiding zal geven tot een nieuwe regionale diversificatie, wil ze echter niet met zoveel woorden gezegd hebben.