Terwijl in de VS de vastgoedmarkt in volle herstructurering is en in Azië de vastgoedcrisis over lijkt, blijven in Europa vraagtekens rond de evolutie van de immobiliënmarkt hangen. “Het wordt een verhaal van aanpassen of sterven,” voorspelt Laurens Narraina, partner Tax Consultants bij PricewaterhouseCoopers (PwC). 2011 wordt mogelijk een overgangsjaar naar een totaal nieuwe marktomgeving. Dat de Europese en bij uitbreiding Belgische vastgoedsector op dieet moet, staat als een paal boven water, zo luidt het.

Aanleiding tot die vaststelling zijn belangrijke uitdagingen die de vastgoedindustrie dit jaar tegemoet gaat.

Denk aan nieuwe regelgeving (Bazel III, Solvency II, AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive), …), het Europees bezuinigingsbeleid, de schuldencrisis en een inkrimpende ontleningscapaciteit wegens de terug te betalen staatssteun aan bancaire zijde.

“Die lange termijnhervormingen zullen zich gedurende lange tijd op de Europese vastgoedmarkt doen voelen,” waarschuwt Narraina.

Een bijzonder moeilijke kredietmarkt maakt herstel op korte termijn van de vastgoedmarkten heel weinig waarschijnlijk, luidt het.

België

De gevolgen van het Europese bezuinigingsbeleid blijven voor België vooralsnog niet zichtbaar wegens het ontbreken van een volwaardige regering. Maar dat ook hier de broeksriem verder aangaat, lijkt weinig twijfel.

“Er zijn geen of weinig nieuwe investeerders die onroerend goed op de Belgische markt oppikken,” stelt Narraina vast.

Zonder gunstig fiscaal klimaat kan men overigens geen nieuwe investeerders aantrekken. De huidige onzekerheid en het gebrek aan stabiliteit diepen het negatieve marktsentiment alleen maar verder uit.

Bovendien zijn ook de Belgische banken weinig geneigd binnenlandse vastgoedtransacties te financieren omwille van de herstructureringen die hen omwille van de verkregen staatsschuld worden opgelegd en hun eventuele blootstelling aan de PIGS-landen.

“Aanpassen of sterven”

Korte termijnherstel van de Belgische vastgoedmarkt is zo goed als uitgesloten. Aanpassen of sterven, luidt de boodschap.

In de markt van de internationale vastgoedinvesteerders tekent zich een consolidatiebeweging (cf. fusie tussen AMB en ProLogis) en inkrimping af (Britse en Ierse investeerders zijn zo goed als uit de Belgische markt verdwenen).

“België is altijd een testgrond geweest voor nieuwe vastgoedinvesteerders, precies omwille van de stabiliteit. Stabiliteit die thans zoek is,” zo nog Narraina.

Ook de Belgische markt past zich intussen aan de nieuwe constellatie aan.

“Vastgoed-bevaks zijn volop bezig met het opschonen van hun balansen,” stelt Maarten Tas, director Tax Consultants bij PwC vast.

Als alternatief voor bankfinanciering gaan ze doorgaans over tot het verhogen van het eigen kapitaal of het uitschrijven van obligatieleningen.

Bevaks als Cofinimmo spreiden de risico’s door de aandacht in hun investeringsportfolio naar seniories te verleggen. Ook vastgoedontwikkelaars nemen hun toevlucht tot andere financieringsvormen (zoals obligatieleningen).

“Binnen de nieuwe marktrealiteit zijn vastgoedontwikkelaars verplicht vrede te nemen met een verminderd rendement,” concludeert Tas.

Brussel

Door het stabiliserend effect van de internationale instellingen, scoort Brussel iets beter in de nieuwe risicogewogen Europese rangschikking van investeringslocaties.

Met een 22^ste plaats gaat de hoofdstad echter nauwelijks PIGS-steden als Lissabon, Athene en Dublin vooraf. Qua vooruitzichten schuift Brussel op naar de twintigste plaats.

Ter info: zowel qua vooruitzichten als qua nieuwe transacties voert Istanbul het Europese peloton aan, voor steden als Londen en München.

In alle steden en sectoren zullen goede eigendommen (lees: Core- en Core+-eigendommen, maar ook retail op goede locaties als service flats en seniories, nvdr.) het (heel) goed blijven doen.

Alleen dreigen ze te duur betaald te worden omwille van het geringe aanbod en de hoge vraag van conservatieve investeerders.

De Brusselse markt raakt bij de grote vastgoedinvesteerders zo goed als helemaal uit het vizier wegens te klein en te weinig kwalitatief hoogstaand aanbod.