De waarde van vastgoed is structureel gegarandeerd. Dat is ook zo voor bedrijfsvastgoed. België voert een conservatief hypothecair beleid en dat leidt tot stabiliteit, ook in crisisperiodes. Toppers zijn onder meer ateliers op bedrijven-clusters, goed gelegen winkels en hedendaagse kantoren.

Al sinds WO II is vastgoed in de beleggingsmarkt het meest stabiele segment en dus de beste optie. In tegenstelling tot roerende beleggingen is de meerwaarde heel duidelijk. De actualiteit versterkt dit nog. Al jaren hinkt bijvoorbeeld de beurs achterop. Daardoor wint onroerend goed nog meer aan belang.

Investeerders denken vaak in de eerste plaats aan woningen of appartementen, maar ook bedrijfsvastgoed is heel interessant. Vaak gaat het om vennootschappen, maar ook voor particuliere beleggers kan bedrijfsvastgoed een prima keuze zijn.

Ateliers

Bedrijven-clusters maken steeds meer opgang. Verschillende ateliers worden op één site gebundeld, die vooral geschikt zijn vook vaklui met groeipotentieel.Een hangaar in de tuin volstaat immers niet meer. Een en ander past in de tendens naar optimalisering van het grondgebruik.

Vroeger kocht men soms 2.000 vierkante meter grond om daar maar een kwart van te bebouwen. Maar door de stijging van de grondprijzen is dit niet meer zinvol. Daarom is het interessanter om te investeren in ateliers met een gemeenschappelijke buitenruimte, gelegen in een industriezone. De gemeenschappelijke ruimte kan bijvoorbeeld gebruikt worden als parkeerplaats.

De kopers zijn niet altijd de eindgebruiker, maar zien het vaak als een investering. Ze weten dat de huurders kwalitatief een meerwaarde hebben en er een lange tijd zullen blijven. Een klein, degelijk atelier van dertig jaar oud verkoopt men nog alsof het nieuw is. De minwaarde is immers heel anders dan bij een appartement waar men na pakweg twintig jaar alweer onkosten hebt.

Geïnteresseerden in vestiging binnen een bedrijven-cluster kunnen ook al op plan beslissen tot een aankoop. Men betaalt pas naarmate de werken vorderen. De ervaring leert dat bij goede projecten de prijzen soms opwaarts worden bijgestuurd.

Winkels

Soms oppert men dat er in het segment van winkels veel leegstand is. Maar dat geeft een vertekend beeld. Vaak rekent men immers ook heel oude panden die eigenlijk niet meer in aanmerking komen als winkelruimte. Investeren in winkels kan dus zeker renderen. Cruciaal is de ligging.

Elke stad heeft A-locaties, dat zijn dan de klassieke winkelstraten zoals de Steenstraat in Brugge of de Veldstraat in Gent. Maar ook B-locaties zijn aantrekkelijk voor investeerders. Minder centraal, maar toch nog in de stadskern, zijn er de C-locaties. Die prijzen zijn lager, wat een meerwaarde kan zijn.

A-locaties zijn doorgaans alleen betaalbaar voor topketens die er een hoge omzet realiseren. Net omdat de druk zo groot is, ligt het rendement soms lager.

B-locaties zijn zeer gegeerd en lokken sterke huurders. Hoe beter de ligging, hoe groter ook daar de vraag van ketens. Deze markt is vrij stabiel. De huurrotatie is weliswaar sneller geworden. Ketens verhuizen vrij makkelijk, maar het is nooit een probleem om nieuwe huurders te vinden.

Op B-locaties gaat het soms ook om starters of particuliere huurders. Belangrijk is het het pand goed te onderhouden en bijvoorbeeld ook aandacht te besteden aan de volledige gevel. De uitstraling van een pand draagt bij tot de meerwaarde van de eigendom.

Er tekenden zich de afgelopen decennia enkele verschuivingen af. Onder meer om stedenbouwkundige redenen hebben baanwinkels die lukraak tussen lintbebouwing liggen, nog weinig aantrekkingskracht. De focus ligt op shopping centra vanaf 20 labels. Het voordeel is dat er een degelijke infrastructuur is, zoals parkeerruimte.

De vrees dat winkels in stedelijke kernen zouden verdwijnen, bleek in de praktijk ongegrond. De laatste jaren is er ook een tendens om shopping malls in het centrum te lokaliseren, zoals in “K in Kortrijk” of “De Munt” in Roeselare. De combinatie met woonfuncties is een concept met toekomstperspectief.

Kantoren

Ook de vastgoedmarkt van kantoren hijst zich weer op de voorgrond. Lange tijd was er een overaanbod, denk ook aan de leegstand in Brussel. Maar de markt herstelt zich. Er wordt weer gekocht en verhuurd. Belangrijk is de ligging, zeker omwille van het dichtslibben van veel stedelijke centra.

In grote steden kan men probleemloos investeren in kantorensites met een grote zichtbaarheid. Ook regio’s als Gent kennen momenteel een opwaartse spiraal. Als het gaat om kwaliteitsvolle sites, vindt men ook heel gemakkelijk degelijke huurders. Vaak gaat het om hogere budgetten, maar de return is dan ook navenant. Een aandachtspunt zijn de gemeenschappelijke kosten. Maar wie goed uitkijkt, zit goed in het segment van kantoren.

Financiële aandachtspunten

• Professioneel advies is belangrijk. De wetgeving op alle vlakken is complex en verandert ook geregeld. Er zijn bijvoorbeeld allerlei attesten nodig. Een professionele tussenkomst is dus echt wel een aanrader. Ook zin voor realisme is belangrijk.
• Experten beleggingsvastgoed verstrekken advies op basis van precieze berekeningen. Niet onbelangrijk is voorafgaand grondig de verwachtingen te peilen om vervolgens een doordacht aanbod te doen.
• Ga niet uit van het bedrag dat je ter beschikking hebt. Je kunt op die basis immers ook lenen en zo het bedrag optrekken. Als je vanuit een vennootschap investeert, is lenen ook interessant. Denk bijvoorbeeld aan fiscaliteit, aan het afschrijven van de kosten, …
• De nieuwe regels omtrent fiscaliteit maken bepaalde factoren moeilijker, zoals bedrijfswagens. Vanuit fiscaal oogpunt is onroerend goed wel nog interessant.
• Als je een huurcontract afsluit in de vorm van een terbeschikkingstelling, kun je de BTW van de aankoop recupereren, mits verhuur als opslagruimte. Deze BTW-regeling geldt ook voor kantoren met dienstverlening.
• Wie een atelier of kantoor verhuurt, kan de grondlasten doorrekenen aan de huurder. Bij woningen is dat niet het geval.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met Turner & Dewaele. Meer info: 050/33.33.00 of www.turner-dewaele.be).