In weerwil van het minder economisch klimaat en de bijhorende onzekerheid wordt nog altijd in aanzienlijke mate bedrijfsvastgoed gekocht en gehuurd. Terwijl het aanbod op vandaag overwegend focust op (ver)kopen, floreert er parallel een goede en gezonde huurmarkt, weliswaar met een beperkter aanbod maar vooral gevoed met kwaliteitsvolle ateliers. Wie wil beleggen in vastgoed, hoeft dus niet noodzakelijk aan de voor de hand liggende appartementen te denken. Vooral in de bedrijvensfeer van kleine ateliers is het vlot vinden van kwalitatieve huurders een opvallende positieve trend.

Concreet voorbeeld is de recente verkoop van bedrijven-cluster Strohof in Roeselare: alle 26 ateliers werden op korte tijd verkocht, waaronder tien aan beleggers. Deze laatsten kunnen makkelijk een rendement van 4% halen.

How come? De periode van “the sky is the limit” is voorlopig gepasseerd, zo blijkt. Naast de twijfel die de economie teweeg brengt, is er ook de onzekerheid verbonden aan de fiscaliteit.

Het effect van de maatregelen van de regering di Rupo die de voordelen alle aard en van bedrijfswagens zwaarder aanpakken, weegt nu eenmaal ergens door. Dat geldt vooral voor kleinere KMO’s. Vermits de consequenties van genoemde fiscale ingrepen nog niet echt bekend zijn, nemen velen een afwachtende houding aan inzake nieuwe investeringen.

Kleinere bedrijfs-units

Daarnaast is er het fenomeen Europa waarin België zeker geen mal figuur slaat. Vooral in Oost- en West-Vlaanderen heerst er een lage werkloosheidsgraad en zijn er zelfs heel wat bedrijven voortdurend op zoek naar valabele arbeidskrachten.

In beide Vlaamse provincies zijn een enorm aantal kleine KMO’s actief die financieel vrij sterk staan. In heel wat gevallen zijn ze gekoppeld aan wereldspelers en blijven ze er dan ook in de schaduw van staan.

Wel blijft de tendens van de voorbije jaren naar concentratie zich doorzetten. Het operationele van deze KMO’s wordt gerationaliseerd en geautomatiseerd, zodat kleinere bedrijfs-units volstaan om hun ding te doen. Daardoor zijn ook niet meer noodzakelijk hele hectaren bedrijventerreinen vandoen.

Lokale winkeliers behouden

De stap naar het winkelvastgoed is vlug gezet. In dit vastgoedsegment is iets meer omzichtigheid geboden. Men kan nu eenmaal niet naast de stijgende leegstand kijken. Waar dergelijke lacunes kenmerkend waren voor B-locaties, durft het fenomeen ook al de kop op te steken op toplocaties in grote steden.

Deze leegstand is in de eerste plaats een aspect van de economie die het nu wat minder doet. Een meer gericht structureel winkelbeleid in de grote steden zou alvast heel wat positiefs in de hand kunnen werken.

Er zijn een aantal ketens die herstructureren en er zijn nogal wat trackers die niet meer uitbreiden en status-quo blijven. Daarnaast heeft het ruimer aanbod op de iets mindere liggingen voor een stuk te maken met de tendens die er is geweest om ook buiten de stadscentra grote winkelstraten te creëren of winkelcentra in te planten.

De uitdaging bestaat dan ook eerder in het aanbieden van kwaliteitsvolle handelspanden én in het behoud van de lokale streekeigen winkeliers die nu eenmaal cachet geven aan hun straat. Dat laatste probleem belangt overigens niet enkel de horeca aan.

Ook in de beroepscategorieën van de slagers, bakkers, ... zijn er meer neringdoenden die stoppen dan die starten. Hun ingerichte panden vergen een nieuwe invulling, maar potentiële kopers zien het niet altijd zitten om deze panden zelf te gaan transformeren.

Van handelspand naar woonfunctie?

Als eigenaar kan men niet altijd het onderste uit de kan halen. Soms moet men durven erkennen dat de prijs niet kan blijven stijgen. Vandaag verkeren we ergens in de fase van stabilisering van de prijzen der handelspanden.

Bij sommige panden heeft het echter geen zin om de prijs nog verder neerwaarts te herzien als de vraag er niet is. In voorkomend geval kan aan de overheid de vraag gesteld worden naar een vlottere omvorming van een handelspand naar een woonfunctie.

Deze kwestie kan ook ruimer gesteld worden als beleid: een zone kan bijvoorbeeld omgevormd worden tot een woonzone. Nu krijgt men soms het fenomeen van winkels met mindere kwaliteit, zoals bijvoorbeeld sommige nachtwinkels. De steden zullen mee moeten nadenken hoe dat verschijnsel kan ondervangen worden.

Dat vergt niet noodzakelijk zware financiële inspanningen. Het is eerder een visie: hoe zorgen we ervoor dat bepaalde straten echte kernstraten worden naar winkelcentra toe en dat andere straten een eigen invulling krijgen? Veeleer dan kris-kras overal winkels toe te laten, minderwaardige soms.

Pervers effect

Aan een leegstaand (winkel)pand is overigens nog een ander aspect verbonden. De eigenaar wil niet liever dan dat het verhuurd wordt en is zelfs bereid toegevingen te doen op dat stuk. Toch moet hij uiteindelijk ook nog een leegstandsbelasting betalen, terwijl hij eigenlijk vragende partij is om het niet leeg te laten staan. Dat is nogal zuur.

Intussen blijven de factoren ligging en uitstraling cruciaal voor de aantrekkingskracht van het shopping-gebeuren. Lukraak ingeplante winkels krijgen minder aandacht. De consument opteert vandaag vooral voor shopping-centra vanaf 20 labels en met parkeerruimte.

Regionalisering kantoormarkt gaat verder

De kantoormarkt vertoont duidelijke tekenen van herstel. Het heeft er alle schijn van dat de dip voorbij is inzake overaanbod annex leegstand in Brussel. Voorts zet de tendens naar regionalisering zich verder door. Steeds meer komen Oost- en West-Vlaanderen in het vizier.

Gent wordt een grote uitdaging omdat er zeer veel gebouwd wordt. In West-Vlaamse steden groeit de kantoormarkt veel minder uitgesproken, maar wat er bijkomt is dermate kwalitatief dat het ingevuld geraakt.

Er staat dan ook veeleer een vraagteken naast oudere gebouwen die leegstaan en niet meer conform de normen zijn.

Voor kantoren worden de visibiliteit, de bereikbaarheid, parkeermogelijkheid en snelle verbinding met de autostrade steeds belangrijker.

Een andere optie is de weg die de NMBS nu aan het bewandelen: investeren in het station. In Brugge zitten de ambtenaren nu bijvoorbeeld gecentraliseerd in het Kam-gebouw. Het voordeel is daar altijd openbaar vervoer ter beschikking te hebben.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met Turner & Dewaele. Meer info: 050/33.33.00 of www.turner-dewaele.be).