In heel Europa zoeken investeerders verwoed naar eerste klasse activa. Deze wedloop heeft als gevolg dat ook herstellende markten zoals Ierland en Spanje, regionale steden en minder goed gelegen vastgoed in het vizier komen, aldus ‘Emerging Trends in Real Estate® Europe 2014’, een vastgoedrapport van het Urban Land Institute (ULI) en PricewaterhouseCoopers (PwC).

Brussel zou kunnen profiteren van zijn statuut als kleinere stad, die tegelijk een belangrijke politieke hoofdstad is. Samen met een stad zoals Milaan is Brussel voor vastgoedinvesteerders duidelijk goedkoper dan duurdere steden zoals Londen, München en Parijs. En in kleinere Europese steden kan het rendement hoger liggen dan in de grote hoofdsteden. Bijvoorbeeld in München kan men op een investering in kantoren een rendement van ongeveer 4% behalen, terwijl in kleinere Duitse steden zoals Stuttgart een rendement tot 6,5% mogelijk is.

Maar de huurmarkt in Brussel ziet er vrij somber uit. Er is weinig nieuwe vraag – ook vanwege de Europese instellingen. De totale take-up voor kantoren in Brussel is in 2013 goed voor 330.000 m² (70% genomen door bedrijven en 30% door publieke instellingen). Dit is 30% onder het gemiddelde van de laatste tien jaar. Bovendien zijn de huurprijzen de laatste twintig jaar zeer stabiel gebleven. In deze context zijn de ontwikkelaars voorzichtig gebleven, evenals hun bankiers waardoor de pipeline aan nieuwe projecten laag blijft, wat dan weer positief is voor de leegstand. Het percentage leegstand blijft net onder 11 procent.

Het goede nieuws echter is dat de rendementen die door de investeerders aanvaard worden, enorm gedaald zijn over diezelfde periode dankzij de lage interestvoeten en een gebrek aan aanbod van eerste klasse producten verhuurd op lange termijn; dit compenseert de vlakke huurprijzen. In 2014 zal deze vraag naar eerste klasse producten waarschijnlijk niet veel veranderen. Sommige investeerders verkiezen echter de Belgische markt links te laten liggen, “door gebrek aan een stijging van de huurprijzen en daardoor een gebrek aan waardegroei naar de toekomst toe.” De lage pipeline aan nieuwe ontwikkelingen zou een aantal gevolgen kunnen veroorzaken.

Tijdens een debat op 25 februari 2014, georganiseerd door PWC, werd volgend thema belicht: “Will Brussels soon be facing a shortage of quality offices?” Dat gebeurde in het kader van een evenement ter gelegenheid van de publicatie van het rapport “Emerging Trends in Real Estate”.

In het panel zaten Patrice Beaupain (CFO van Integrale), Marnix Galle (Managing Director van Allfin) en Alain De Coster (President van Urban Land Institute Belgium en Head of Development bij AG Real Estate). De panelleden deden een aantal opmerkelijke uitspraken over de toekomst van de kantorenmarkt in Brussel.

"Vastgoed is een begeerde belegging voor verzekeringsmaatschappijen"

De verzekeringsmaatschappijen investeren wel in toenemende mate in vastgoed als belegging. Onder druk van de Solvency II-richtlijn is vastgoed voor hen zowat het enige alternatief voor een goed renderende belegging. Van de 60 miljard euro belegbaar vermogen van de lokale verzekeringsmaatschappijen zit momenteel 6 miljard euro in vastgoed. Op de eerste plaats in kantoorvastgoed, omdat dit een gewaarborgd vast rendement en een cashflow op lange termijn oplevert. De verzekeringsmaatschappijen zien wel enkele bedreigingen voor de investeringen in kantoorvastgoed : het energieverbruik is niet altijd even optimaal, het aantal m² per persoon wordt steeds kleiner...

Om hun risico te spreiden, gaan de verzekeringsmaatschappijen hun vastgoedinvesteringen nu meer diversifiëren: bijvoorbeeld in vastgoedbevaks (sicav) en rusthuizen, maar ook geografisch.

"De overheid is vragende partij voor nieuwbouw"

In Brussel komen er relatief weinig nieuwe kantoorgebouwen op de markt. De kantorenmarkt stagneert al jaren, hoewel er wel behoefte is aan nieuwe kantoorgebouwen. De vraag naar nieuwbouw komt vooral van de publieke sector, met name van de Europese en de Vlaamse overheid.

Dat klinkt positief. Maar er dienen wel enkele kanttekeningen gemaakt te worden.

• Lage huurprijzen. De Europese overheid eiste in de laatste tien jaar bijvoorbeeld een verlaging van de huurprijzen met 40%. Daardoor wordt het rendement van dit kantoorvastgoed aangetast.
• Gezocht: werknemers. Het blijft moeilijk om de nodige geschikte werknemers te vinden in Brussel, vanwege een schaarste aan gekwalificeerde werknemers. Mede daardoor blijft de groei van de kantorenmarkt in Brussel gehypothekeerd.
• Te hoog investeringsrisico. De Europese overheid is vragende partij om nieuwe kantoorgebouwen in Brussel met een oppervlakte van 50.000 m² te huren. Maar ontwikkelaars en investeerders zijn momenteel niet happig om dit risico (alleen) te nemen. Ze hopen dat de Brusselse regering en de lokale overheden een meer dynamische aanpak zullen aannemen en zich hiervoor zullen spiegelen aan de initiatieven genomen door de Luxemburgse overheid, die urbanisme als een strategisch item en een duidelijke prioriteit beschouwt. Ook het urbanisatieplan voor Brussel dient bijgesteld te worden. Daarin is momenteel niets voorzien voor de vestiging van gebouwen voor Europese instellingen met grote oppervlaktes.

"Populairste investeringsmarkten in 2014"

Volgens voorspellingen zijn de vijf populairste Europese markten voor vastgoedinvesteringen in 2014:

1. München: de stad blijft voordeel halen uit de positie van Duitsland als economische drijfveer en uit een jonge, groeiende bevolking. De stad blijft in trek bij grote investeerders die worden gelokt door een lage werkloosheidsgraad en een gebrek aan hoogwaardige kantoorgebouwen. Bovendien heeft München een actieve detailhandel en een solide diensteneconomie. München staat op de eerste plaats voor bestaande investeringsprojecten en op de tweede plaats voor toekomstige ontwikkelingsprojecten, maar daalde tot de zevende plaats wat de voorspellingen voor nieuwe investeringen betreft. Volgens het rapport is dit ongetwijfeld te wijten aan een te groot aantal investeerders dat de kantorenmarkt van de stad te duur vindt.

1. Dublin: Dublin komt als de grootste winnaar uit de bus in het rapport van dit jaar. De stad stijgt 18 plaatsen wat bestaande investeringen betreft en bezet nu de tweede plaats. Voor nieuwe investeringen klimt Dublin 14 plaatsen op tot de eerste plaats. Investeerders zijn ervan overtuigd dat 2014 de comeback van Dublin zal inluiden dankzij een verbeterd economisch klimaat met de laagste werkloosheidsgraad sinds 2009 en een voorspelde groei van het bbp met 2% gedurende dit jaar. Toch zullen de investeringskansen beperkt zijn vanwege de omvang van de markt. Op toplocaties, zoals in het havengebied, zijn de kantoorprijzen de voorbije 12 tot 18 maanden aanzienlijk gestegen en lokale investeerders voorspellen dat de prijzen in 2014 nog met 10% zullen stijgen. Respondenten benadrukten dat er opmerkelijk meer actief vermogen voorhanden was en dat de bankschuld opnieuw beschikbaar werd voor de geschikte activa en investeerders. Ook de huizenmarkt is zich aan het herstellen nu de prijzen voor goed gelegen woningen het voorbije jaar met 20% zijn gestegen. De detailhandel staat echter nog steeds onder druk, aangezien de huurprijzen blijven dalen – hoewel dit nu een trager tempo aanneemt.

1. Hamburg: dankzij de gediversifieerde economische basis in Hamburg blijft de vraag naar kantoorvastgoed stabiel en vechten investeerders onderling om de meest gegeerde kantoorgebouwen, waarvan het aandeel momenteel ongeveer 4,7% bedraagt. Ook de huizenmarkt wint aan stootkracht op lange termijn vanwege de tamelijk grote bevolkingsgroei in de stad onder invloed van immigratie. De huurprijzen zijn jaarlijks gemiddeld met 5,7% toegenomen sinds 2007, maar beginnen nu te stagneren. Dankzij de groeiende bevolking, het niveau van beschikbaar inkomen dat boven het gemiddelde ligt en 10,6 miljoen hotelreservaties per jaar door zowel toeristen als zakenreizigers, biedt Hamburg een stevige basis voor de detailhandel. Door de beperkte ontwikkeling van nieuwe gebouwen voor de detailhandel zijn er nu weinig toplocaties beschikbaar. Met HafenCity, het gigantische renovatieproject van de voormalige haven in Hamburg, staat een gloednieuwe wijk op het programma, waardoor de bevolking in het stadscentrum zal verdubbelen. Dit project zou tegen 2025 moeten worden opgeleverd en zal van Hamburg tevens een van de duurzaamste Europese steden maken.

1. Berlijn: dankzij de jonge bevolking en de toenemende invloed van Berlijn als een Europees media- en technologiecentrum, is deze stad nog steeds een trekpleister voor investeerders. De voorspellingen voor de huizensector zijn veelbelovend en de huurprijzen in de stad zijn gestaag toegenomen, in het bijzonder voor recent gerenoveerde gebouwen. Ook de huizenprijzen zijn het voorbije jaar verdubbeld in bepaalde delen van de stad. De kantorenmarkt in Berlijn is aan een miniopmars bezig en de stad staat dan ook op de verlanglijst van de grootste investeerders. De economie en huurdersbevolking van de stad zijn gevarieerder geworden en de vraag naar kantoorruimte zal ongetwijfeld toenemen naarmate bedrijven naar uitbreiding streven. Ook in de detailhandel is de vraag groot en stijgen de huurprijzen pijlsnel op toplocaties.

1. Londen: de reputatie van Londen als een ‘safe haven’ voor internationaal kapitaal betekent dat de stad nog steeds een topfavoriet is voor investeerders die op zoek zijn naar hoogwaardige topactiva. Enorme geldstromen aan staatskapitaal blijven uit Azië en het Midden-Oosten de stad bereiken. Bovendien worden zeer weinig deals of activa op heden als niet-financierbaar beschouwd. Niettemin heeft deze populariteit tot een prijzeninflatie geleid en men vreest dat er zich een koepel over de stad heeft opgetrokken. Veel respondenten waren ervan overtuigd dat Londen volkomen naar waarde werd geschat, waardoor investeerders zich op andere regio’s in het VK richtten met het oog op rendement of de aankoop van bijkomende activa die ze in topinvesteringen konden omzetten. Ook de veerkrachtige huizenmarkt in het centrum van Londen wekt aanzienlijke belangstelling. De sector stond er voordien niet om bekend instutioneel kapitaal aan te trekken, maar dit is aan het veranderen want zowel Britse als internationale investeerders beginnen aarzelend vastgoed te ontwikkelen en te renoveren, zowel om te verkopen als verhuren.