Belastbare stopzettingsmeerwaarde bij verkoop onroerend goed te vermijden

In geval van beroepsmatig gebruik

Stel, u bent zinnens uw eenmanszaak stop te zetten en u wil voorkomen dat vadertje staat nog even komt aankloppen voor u van uw welverdiend pensioen kan genieten. Wanneer u immers uw onroerend goed, dat door u al die jaren beroepshalve werd gebruikt (en waarop u jaren heeft afgeschreven), wil verkopen zal de administratie bij u een aanzienlijke stopzettingsmeerwaarde willen belasten. Deze meerwaarde (althans op het bedrijfsgedeelte van het onroerend goed) zal immers verwezenlijkt worden naar aanleiding van de verkoop van het onroerend goed.

De meerwaarde zal worden bepaald aan de hand van de verkoopprijs, de verkoopkosten ten overstaan van de aanschaffingsprijs (aankoopprijs + kosten) en de in rekening gebrachte afschrijvingen.

De op deze manier bekomen meerwaarde zal normaliter worden belast aan 16,50% (voor materiële vaste activa) op grond van artikel 171 WIB1992, wat toch een aanzienlijke aderlating kan zijn vermits het pand over de jaren heen toch een bepaalde waardevermeerdering zal hebben ondergaan.

Oplossing

Hier bestaat evenwel een oplossing voor. Krachtens art. 28, 1ste lid, al. 1 WIB1992 (en art. 171 WIB92) zijn inkomsten die worden verkregen of vastgesteld in hoofde of naar aanleiding van de volledige en definitieve stopzetting van de onderneming of de uitoefening van een vrij beroep, ambt, post of winstgevende activiteiten en voortkomend uit meerwaarden op activa die voor beroepswerkzaamheden zijn gebruikt, belastbaar als stopzettingsmeerwaarden.

Om belastbaar te zijn moet de meerwaarde vervolgens noodzakelijkerwijze zijn gerealiseerd “uit hoofde van” of “naar aanleiding van” de stopzetting van de beroepsbekwaamheid (art. 28 1ste lid, al. 1° WIB92).

Het is de fiscus die de bewijslast draagt van het gegeven dat de meerwaarde is gerealiseerd “omdat de eenmanszaak werd stopgezet” en van de “niet-desaffectatie”, aldus van enige band tussen stopzetting en vervreemding (zie vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt - vonnis van 21 januari 2010 - Rol nr. 081831/A).Hier kan enige creativiteit dus toch een aanzienlijke besparing opleveren.

Uit nr. 28/16 van de administratieve commentaar op het WIB92 volgt immers dat de verkregen en vastgestelde meerwaarden op materiële, financiële vaste activa en andere portefeuillewaarden niet belastbaar zijn wanneer deze activa tussen de datum van stopzetting en de datum van de vervreemding of de akte van vaststelling op duurzame wijze aansluitend tot niet-beroepsdoeleinden zijn gebruikt of aangewend.Het is dus perfect mogelijk het onroerend goed “even” een andere bestemming te geven (indien u de verkoopprijs niet onmiddellijk nodig heeft natuurlijk …).

Geduld wordt beloond

Dat geduld wordt uitermate gunstig beloond. Zo kan u het onroerend goed bijvoorbeeld na de stopzetting van de activiteit eerst enkele jaren voor privé-bewoning gebruiken of het verhuren aan een derde (vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt - vonnis van 28 februari 2007 - Rol nr. 02.1017.A) of zelfs aan uw eigen vennootschap (vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt - vonnis van 21 januari 2010 - Rol nr. 081831/A).

Volgens de rechtbank vormde het louter werkelijk verhuren van onroerende goederen, zulks in de periode vanaf de stopzetting van de eenmanszaak tot aan de inbreng in een B.V.B.A., immers geen beroepswerkzaamheid in hoofde van de belastingsplichtige zelf.

Het gegeven dat de belastingsplichtige zaakvoerder was van de vennootschap of de al dan niet professionele aard der aanwending door de huurder is ook geenszins relevant ter beoordeling van de eventuele belastbaarheid.

Ten slotte kan nog worden verwezen naar de Voorafgaande Beslissing nr. 2010.262 van 31 augustus 2010 waarin werd geoordeeld dat een winkelruimte waarin voorheen een beroepsactiviteit werd uitgeoefend door de aanvragers, een andere bestemming had gekregen en volledig in het privé-patrimonium was terechtgekomen en waarbij werd beslist dat de meerwaarde die werd gerealiseerd bij de verkoop van hun woning waarin aanvragers voorheen hun beroepswerkzaamheid uitoefenden, in zijn geheel niet belastbaar is als stopzettingsmeerwaarde overeenkomstig artikel 28, eerste lid, 1°, WIB92.

Aandacht geboden!

Let evenwel op: het loutere feit dat er een zekere tijd is verlopen tussen de stopzetting van de exploitatie en de realisatie van het actiefbestanddeel dat vroeger in deze exploitatie was belegd, sluit op zich niet uit dat de meerwaarde behaald of vastgesteld is uit hoofde of ter gelegenheid van de stopzetting van de exploitatie (volgens Cass. 21.6.1990, F.J.F. nr. 901220; Luik 2.12.1998, F.J.F. nr 99/100).

De meerwaarde zal dus wel degelijk belastbaar zijn indien het goed waarop de meerwaarde wordt gerealiseerd, niet deel is gaan uitmaken van het privé-vermogen van de belastingsplichtige of een geheel andere bestemming heeft gekregen tussen het ogenblik van de stopzetting en het ogenblik van zijn realisatie, in welk geval ook nog na het verlopen van een ruime tijd tussen de stopzetting en het ogenblik van de verkoop of op een andere wijze, kan worden aangenomen dat de meerwaarde behaald of vastgesteld wordt uit hoofde of ter gelegenheid van de stopzetting (Rechtbank van eerste aanleg te Hasselt - Vonnis van 21 april 2004- Rol nr. 99.1765.A).

Daarnaast bestaat er ook geen minimumtermijn vooraleer er van desaffectatie sprake zou kunnen zijn.

De enige vereiste is dat het causaal verband tussen de beroepswerkzaamheid en de vermeende verwezenlijking van de meerwaarde op een bepaald ogenblik doorbroken moet zijn geweest, bijvoorbeeld omdat het pand gedurende enkele jaren toebehoorde aan het privé-patrimonium van de belastingsplichtige of omdat het door hem werd verhuurd.
De feitelijke elementen van uw eigen dossier zullen dan ook doorslaggevend zijn.(J.S.)

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met FiscalNet).

Meer info: 0800/39.067.