Kopersmarkt of huurdersmarkt?

Industriële vastgoedmarkt anno 2015

Toen in 2008 de economische crisis uitbarstte in de financiële sector, bleef de vastgoedmarkt evenmin gespaard. Waar voordien het ene project na het andere uit de grond rees, bleef het plots heel stil. Weinig ontwikkelaars durfden nog risico’s te nemen en zij die het eventueel toch zagen zitten, kregen weinig steun van de banken. De eigen middelen slonken bij velen zoals sneeuw voor de zon en projecten bleven stil liggen tot op het moment dat er solvabele kopers of huurders een contract ondertekenden. Deze eindgebruikers keken op hun beurt ook de kat uit de boom waardoor alles een beetje stil viel.

Anno 2015, zeven jaar later, kunnen we gelukkig opnieuw spreken van een groeiend vertrouwen aan zowel aanbod- als vraagzijde. De ontwikkelaars durven terug te ondernemen en de vraag groeit gestaag. Potentiële kopers en huurders die de voorbije jaren bang afwachtten, nemen terug (een berekend) risico.

Meer verkoop dan verhuur

Waar tussen 2011 en 2014 de verhuur- en verkoopdossiers elkaar zowat in evenwicht hielden, blijken thans de verkoopdossiers overduidelijk de bovenhand te halen. Hiervoor zijn twee mogelijke oorzaken.

Eerst is er de gevoelsmatige oorzaak. Het herstel(len)de vertrouwen in de economie zet veel ondernemers opnieuw aan tot het nemen van meer risico en geen schrik meer te hebben om een lening voor de aankoop van een gebouw aan te gaan.

Als tweede duidelijke oorzaak is er de daling van de rente op de hypothecaire leningen. In de voorbije vijf jaar kenden de rentevoeten een relatieve piek na het eerste kwartaal van 2011: de gemiddelde rentevoet voor een lening op 15 jaar met een vaste rentevoet en een quotiteit tot 100% bereikte toen 4,5%. Nu, vier jaar later, komen we op een gemiddelde van 2,32% voor dezelfde looptijd en dezelfde quotiteit. Bijna een halvering dus!

Zeker voor de kleinere KMO is dit een interessant gegeven. Waar ze vandaag makkelijk 1.250 euro/maand betalen voor de huur van een kleine opslagruimte, kunnen ze op heden met dergelijke rentevoeten bedragen tot 200.000 euro ontlenen op een looptijd van 15 jaar. Mits het bijpassen met eigen vermogen of het lichtelijk verhogen van de maandelijkse aflossing, bekomt men zo snel een mooi budget voor de aankoop van een identieke ruimte.

Appeltje voor de dorst

Bovendien voorziet een ondernemer zichzelf met de aankoop van een bedrijfsgebouw van een appeltje voor de dorst. Als zelfstandig ondernemer kan men een eigen gebouw zien als een aanvullend pensioen. Als je daar dan bij neemt dat geld op een spaarrekening vandaag (bijna) niets opbrengt door de lage intrestvoeten, is er zo goed als geen reden meer om een aankoop niet te overwegen.

We kunnen concluderen dat de vraagzijde van de industriële vastgoedmarkt zich vandaag hoofdzakelijk naar kopers oriënteert. Er is een groeiende vraag naar kleine en middelgrote ruimtes. Investeerders die vandaag gronden kunnen ontwikkelen en aanbieden, in combinatie met een nieuwbouwproject (op maat), hebben een streepje voor. Deze tendens wordt ook duidelijk weergegeven door de toename aan KMO-projecten die met succes worden verkocht.

Ook nog huurmarkt

Wordt er dan helemaal niet meer gehuurd? Zeker niet! KMO’s die net opstarten en geen eigen middelen of reserves kunnen voorleggen, blijven nog steeds vragende partij voor het huren van kleine oppervlaktes om hun eerste jaren in alle flexibiliteit te kunnen doorgroeien. Het zijn vooral de leegstaande ruimtes van 500 m² en meer te huur die moeilijk in te vullen zijn en het meest hinder ondervinden van het groeiend aantal kopers.

De grote multinationals, daarentegen, blijven present op de huurdersmarkt: deze willen zich namelijk niet vastpinnen op een locatie door de aankoop van een pand en evenmin deze assets op hun balansen hebben staan. We merken bij dergelijke partijen echter wel een terugval in hun bewegingen en expansie. Ook zij wachten vermoedelijk nog even af.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met Structura.biz (Strombeek-Bever)).

Meer info: 02/462.32.00 of www.structura.biz.

Meer sectornieuws

Agenda