De regel bestaat al wel in Nederland, Duitsland, Luxemburg en het Verenigd Koninkrijk. Daar hebben vastgoedontwikkelaars al langer de mogelijkheid om de betaalde BTW te recupereren. De regering Michel wil met de hervorming een einde maken aan de concurrentie-handicap tegenover de ons omringende landen en hoopt meer buitenlandse bedrijven naar België te lokken.

Situatie vandaag

Momenteel betalen vastgoedontwikkelaars 21% BTW bij een bouwproject of verbouwing. De ontwikkelaar kan die belasting niet recupereren door zijn gebouw te verhuren omdat op de huur momenteel geen BTW is verschuldigd. De BTW is dus een uitgave die nu in de huurprijs wordt doorgerekend. Er zijn een aantal uitzonderingen waar het mogelijk is om te verhuren onder het BTW-stelsel, maar enkel en alleen onder zeer strikte voorwaarden. Bij een terbeschikkingstelling die enkel geldt voor de opslag van goederen en wanneer de kantoorruimte maximum 10% van de totale oppervlakte van het magazijn in beslag neemt.

Wat gaat er veranderen?

Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2018 in werking treden, mogen de vastgoedpromotoren en -verhuurders 21% BTW op de huur heffen. Dit gaat om een mogelijkheid, geen verplichting. Een voorwaarde is wel dat het pand wordt verhuurd aan een ondernemer of aan de beoefenaar van een vrij beroep die het gebouw hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt. In een dergelijke business-to-business omgeving mag de verhuurder de BTW op de huur aftrekken van de BTW die hijzelf aan de aannemer heeft moeten betalen.

Zullen de huurprijzen hierdoor dalen?

Voor de huurder maakt de BTW niet veel uit en is de ingreep neutraal. De huurder kan immers de BTW in mindering brengen van de BTW die hij int bij de verkoop van zijn goederen en/of diensten. Voor bedrijven is de BTW-plicht in zekere zin altijd een vestzak/broekzak-operatie. De federale minister verwacht een daling van de huurprijzen voor professionele huurders omdat de verhuurder de betaalde BTW vanaf dan niet meer zal moeten doorrekenen in zijn huurprijs, hij zal dit nu via het BTW-stelsel kunnen recupereren.

Impact op de vastgoedmarkt?

Professionele vastgoedmakelaars zijn van oordeel dat de daling van de huurprijzen in de industriële sector niet zo significant zal zijn. De eigenaars/verhuurders vinden momenteel veelal een alternatief om de BTW toch te kunnen recupereren. Het gebruik van een terbeschikkingstelling laat dit toe, maar beperkt de gewenste activiteit van de kandidaat-huurder. Bij een terbeschikkingstelling is het, zoals gemeld, enkel toegestaan om goederen op te slaan.

Voorts mag de oppervlakte van de kantoren slechts 10% van de totale oppervlakte van het gebouw bedragen. De huurders trachten via alle mogelijke wegen aan deze voorwaarden te voldoen, wat niet altijd haalbaar is voor hun activiteit. Er wordt dus van uit gegaan dat de invoering van BTW op de huurinkomsten zal zorgen voor vereenvoudiging en meer transparantie.

Een en ander zal ook niet zonder effect blijven op de investeringsmarkt van bijvoorbeeld nieuwbouw KMO-units. Investeerders die vroeger werden afgeschrikt door de complexe toepassing van de terbeschikkingstelling om de BTW op hun aankoop te recupereren, zullen dat nu kunnen doen aan de hand van een eenvoudige huurovereenkomst. Verwacht wordt dat de huurprijzen stabiel blijven en het rendement van ± 6% zal kunnen behouden worden ten opzichte van een gemiddeld rendement van zowat 3,5% in de residentiële vastgoedmarkt.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met Structura.biz (Strombeek-Bever)).

Meer info: 02/462.32.00 of www.structura.biz.