Bedrijven kunnen om verschillende redenen op zoek zijn naar extra grond. Er is te weinig

plaats voor uitbreiding op de bestaande locatie, een start, de activiteiten passen niet binnen

de omgeving of de bedrijven zijn zonevreemd: ze zijn gevestigd in zones die wettelijk een andere bestemming hebben. In dat geval kunnen ondernemers een regularisatie aanvragen, maar de procedure is zwaar en er is geen garantie op succes.

Zowel in Vlaanderen, Wallonië als Brussel - Ruimtelijke Ordening is een bevoegdheid van de gewesten - heeft de overheid bepaald waar de bedrijven zich kunnen vestigen, net zoals er zones zijn afgebakend voor woongebieden, natuur, landbouw en recreatie.

Tussen de afgebakende bedrijvenzones bestaat er op papier en in de realiteit een aanzienlijk verschil.

In Wallonië is er in totaal 27.900 hectare beschikbaar als bedrijventerrein. Momenteel wordt er 21.000 hectare daadwerkelijk ingenomen door bedrijven.

Maar bijna 50% daarvan is ingeplant in de verkeerde zone, bijvoorbeeld in landbouwgebied of in een woonzone.

In Vlaanderen is er in totaal een kleine 60.000 hectare bestemd voor bedrijven. Op dit moment nemen bedrijven daar 48.350 hectare van in.

Maar net zoals in Wallonië liggen die bedrijven niet allemaal in de voor hen voorziene zones.

Op het eerste gezicht lijkt het dus alsof er nog veel grond beschikbaar is.

Maar niet alle bedrijven kunnen zich vestigen op deze gronden.

Bepaalde terreinen zijn bijvoorbeeld enkel voorzien voor grote, logistieke ondernemingen.

Bovendien maken de verschillende overheden de gronden pas geleidelijk vrij voor de markt.

Schat de toekomst in

De eerste keuze die een bedrijf moet maken is een pand huren of bedrijfsgrond kopen.

Het is daarbij belangrijk om een goede inschatting te maken van de toekomst.

Zal het bedrijf de komende jaren sterk groeien of net niet? Als je huurt, beschik je over een grotere flexibiliteit.

Tegelijk vermijd je dat je bedrijf van bij het begin teveel halfdood kapitaal met zich meesleept.

Het teveel aan geïnvesteerd geld in het bouwproject was misschien beter in onderzoek en ontwikkeling gestopt.

De volgende stap is het bepalen van de regio waar de onderneming naar toe wil verhuizen.

Daarbij moeten verschillende factoren afgewogen worden.

De meest voor de hand liggende keuze is een plek dicht bij de bestaande afzetmarkt.

Als het bedrijf naar alle uithoeken van België uitvoert, kiest het best voor een locatie in het centrum van het land.

Dat is minder nodig voor bedrijven die enkel klanten hebben in een beperkte regio.

Mobiliteit en arbeidskrachten

Een goede mobiliteit is belangrijk, bijvoorbeeld door de nabijheid van autosnelwegen, waterwegen en het openbaar vervoer. Elke verloren minuut in de file telt.

De aanwezigheid van voldoende en gekwalificeerde arbeidskrachten is even goed belangrijk,

zeker bij arbeidsintensieve activiteiten.

Je houdt ook best rekening met de contracten van de werknemers.

Bij sommige overeenkomsten en paritaire comités krijgen werknemers een vergoeding als het bedrijf buiten een straal van twintig kilometer rond de bestaande vestiging verhuist.

Ten slotte kunnen er ook puur persoonlijke factoren een rol spelen, bijvoorbeeld

de nabijheid van de privé-woning van de bedrijfsleider.

Eens de regio bepaald, kan de bedrijfsleider op zoek naar een geschikt terrein.

Behalve lukraak rondrijden in de gekozen regio, kan hij ook een makelaar aanspreken die over de nodige marktkennis beschikt.

Een derde mogelijkheid bieden de loketten van gemeentes, intercommunales en ontwikkelingsmaatschappijen.

Zij geven goede informatie over het aanbod op hun grondgebied.

Voorwaarden om te bouwen

Een terrein vinden is één ding, zien wat er bouwkundig allemaal op mogelijk is, is minstens even belangrijk.

De stedenbouwkundige voorschriften staan opgesomd in de verschillende bestemmingsplannen, zowel op gewestelijk als op lokaal niveau.

Let wel, op sommige bouwpercelen is er geen lokaal plan van toepassing.

Milieutechnische criteria zijn courant, bijvoorbeeld op vlak van lawaai of de uitstoot van gassen.

Zeker in een woonomgeving ligt dat voor de hand. Een overzicht van de plannen krijg je bij de gemeente.

Ook de eigenaar kan extra voorwaarden opleggen. Die staan vermeld in de verkoopsvoorwaarden.

Meestal is de eigenaar een intercommunale of een andere publieke onderneming.

In dat geval heeft de intercommunale de zone vaak eerst onteigend en daarna de nodige infrastructuur aangebracht om finaal de verschillende percelen te verkopen.

Voorbeelden van extra voorwaarden zijn een beperking tot enkel hoofdvestigingen van bedrijven, of de mogelijkheid om een woning bij de bedrijfsgebouwen in te planten.

Heel vaak wordt een minimum tewerkstelling per vierkante meter gevraagd.

Dat gebeurt om te vermijden dat speculanten de grond tien jaar laten liggen en er op die manier niet meteen extra werkgelegenheid gecreëerd wordt.

Vanuit hetzelfde standpunt van jobcreatie hebben gemeenten op hun grondgebied liever bedrijven met arbeidsintensieve activiteiten, in plaats van grote logistieke ondernemingen.

Vervuilde grond

Om te weten of de beoogde grond vervuild is, kan je in Vlaanderen terecht bij de OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij. In Brussel heb je Leefmilieu Brussel.

Die instituten houden de geschiedenis bij van de grond en de activiteiten die erop plaats hebben gevonden.

De notaris is in Vlaanderen en Brussel trouwens verplicht om die informatie op te vragen.

In Wallonië kan je terecht bij de Direction générale des ressources naturelles et de l’environnement du ministère de la Région wallonne (MRW - DGRNE).

Fiscale voordelen en subsidies

Sommige gemeenten verlenen subsidies aan bedrijven die zich op hun grondgebied willen vestigen.

Het gaat dan bijvoorbeeld om een tijdelijke vrijstelling van onroerende voorheffingen of gemeentebelastingen.

Met die politiek willen de gemeentebesturen extra werkgelegenheid aantrekken.

Dergelijke subsidies komen vooral voor in het zuiden van het land.Ook de gewesten doen een inspanning.

Meer info over de Brusselse subsidies vind je ophttp://www.premieskmo.be.

Een overzicht van alle Vlaamse, Belgische en Europese premies staat op http://www.vlaanderen.be/subsidiedatabank, bijvoorbeeld de subsidie voor de sanering van leegstaande en verkrotte bedrijven.

Voor Wallonië kan je terecht bij http://economie.wallonie.be.

Ten slotte denkt de ondernemer bij de opmaak van zijn bouwplannen best nog eens aan de toekomstige waarde van het gebouw.

Een ondernemer die bijvoorbeeld maar een magazijn nodig heeft van 4 meter hoogte, bouwt best toch op 6 meter.

Dat kost uiteraard wat meer in constructie en onderhoud.Maar bij verkoop is de waarde veel groter. Veel meer kopers zullen er geïnteresseerd in zijn.

Om de potentiële verkoopwaarde in te schatten, kan de ondernemer er een vastgoedmakelaar bij halen.

Tekort aan bedrijfsgrond?

Al deze elementen maken dat het niet evident is om bedrijfsgrond te vinden.

Vooral in de regio tussen Antwerpen en Brussel, wordt de nood steeds groter.

Maar ook in Wallonië wordt het alsmaar moeilijker om beschikbare terreinen te vinden.

Zo drong de Waalse Unie van Ondernemingen (UWE) onlangs nog aan op een efficiënter en transparanter beleid van de beschikbare terreinen.

In Vlaanderen en Wallonië is er zeker nog plaats genoeg.

Alleen is voor heel wat bedrijven het centrum van het land, en Brussel zelf natuurlijk ook, nu eenmaal de meest ideale locatie.

Die algemeen stijgende vraag naar grond gaat gewoon mee met de macro-economische groei.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met Start Your Business. Meer info: www.startyourbusiness..be).