Twintig jaar geleden was het erg interessant om met een vennootschap in onroerend goed te investeren. De fiscale regels voor vastgoed in een vennootschap waren toen veel soepeler. Nu is dat anders: sinds 2011 werd het bezit van vastgoed in een vennootschap steeds meer aan banden gelegd, waardoor u het soms beter weer overhevelt naar uw privé-bezit.

Voor- en nadelen vennootschapsvastgoed

De aankoop van vastgoed via een vennootschap kan voordelig zijn om verschillende redenen:

• De vennootschap kan de aankoopprijs van het gebouw afschrijven.
• De vennootschap kan in principe alle kosten (brandverzekering, onderhoud, herstellingen, …) van de belastbare winst aftrekken.
• De interesten op de lening voor de aankoop van het pand zijn fiscaal aftrekbaar.
• Latere successieplanning kan gebeuren via een schenking van de aandelen.

Toch kan die aankoop zich later soms fiscaal wreken. De niet te onderschatten nadelen:

• U wordt zwaar belast op een voordeel van alle aard, wanneer u het onroerend goed als privé-woning gebruikt zonder de vennootschap daarvoor te vergoeden.
• Huurinkomsten komen niet op uw privé-rekening, maar in de belastbare winst van de vennootschap terecht.
• De vennootschap wordt belast op de gerealiseerde meerwaarde bij de verkoop van het onroerend goed.
• Schuldeisers mogen beslag leggen op een privé-woning die tot de vennootschap behoort.
• Als meer dan 50% van uw activa vastgoed is, wordt uw vennootschap niet meer als familiale vennootschap beschouwd en kunt u geen aandelen schenken aan 0% schenkbelasting.

Onroerende goederen overdragen: drie manieren

1. Een koop-verkoop

In dit geval koopt u, als bestuurder of aandeelhouder, het onroerend goed van uw vennootschap over. Dat betekent dat u er dus wel een prijs voor betaalt: in één keer of gespreid in de tijd. Let wel: zolang u in het krijt staat bij uw vennootschap, wordt u nog steeds belast op een voordeel van alle aard. Om dat te omzeilen, kunt u een marktconforme intrest aan uw vennootschap betalen.

2. Een dividend in natura

Als aandeelhouder kunt u zich via uw vennootschap een dividend laten uitkeren. Dat kan geld zijn, maar ook een dividend in natura, zoals een pand. Op uw dividend betaalt u dan in principe 30% roerende voorheffing. Die bedraagt slechts 5% wanneer het dividend wordt uitgekeerd uit een liquidatiereserve die uw vennootschap minstens vijf jaar voordien heeft aangelegd.

3. Een kapitaalvermindering

Wanneer uw vennootschap over voldoende kapitaal beschikt, kunt u een kapitaalvermindering overwegen. Die hoeft immers niet noodzakelijk een uitbetaling in cash te zijn. Ook goederen in natura kunnen worden uitgekeerd. Als aandeelhouder hoeft u dan geen belasting te betalen. Let wel op voor de hoge waarde van vastgoed: uw vennootschap moet nadien wel het wettelijk vereiste minimumkapitaal overhouden (18.550 euro voor een B.V.B.A. en 61.500 euro voor een N.V.).

Twee fiscale gevolgen

1. Vennootschapsbelasting

De overdracht van uw onroerend goed naar uw privé-vermogen zal een meerwaarde op het pand realiseren, waarop u binnen de vennootschap belasting moet betalen.

2. Registratierechten

Daarnaast moet u ook registratierechten betalen: 10% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië. Dat is altijd het geval als u een onroerend goed uit een NV. of C.V.B.A. haalt. In de B.V.B.A., V.O.F. of Comm.V kunt u in bepaalde gevallen van een lager tarief (tot 2,5% of zelfs het vast recht van 50 euro) genieten. De voorwaarde is wel dat u een “gekwalificeerde aandeelhouder” bent: u heeft het onroerend goed zelf ingebracht, u had aandelen op het moment dat het pand gekocht werd of u erfde intussen die aandelen.

Conclusie: voer voor specialisten

U merkt het: bij het bezit van vastgoed in een vennootschap komen tal van fiscale aspecten kijken. Overweegt u om in onroerende goederen te investeren of om ze over te dragen, dan doet u er goed aan om u te laten bijstaan door een expert ter zake.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met SBB Accountants & Adviseurs)

Meer info: 016/24.64.85 of www.sbb.be.