Net als alle economische spelers is Cofinimmo vorig jaar in een andere wereld wakker geworden, geeft Philippe Etienne meteen aan. “De tijden van voor de financiering van vastgoed zeer voordelige nulrente, historisch gezien een anomalie, zijn voorbij. In januari 2022 gaven we nog een zesjarige duurzame obligatie voor 500 miljoen euro uit met een intrestvoet van 1%. Vandaag zou die rente makkelijk tussen de 4% en 5% bedragen.Toch hebben we met 547 miljoen euro aan acquisities in zorgvastgoed onze doelstelling bijna gehaald, kwam het netto-groepsresultaat uit op 222 miljoen euro en mogen onze aandeelhouders rekenen op een dividend van 6,20 euro voor het financieel jaar 2022. Die laatste twee cijfers lagen hoger dan in 2021”.

2023 kondigt zich wel aan als “een vlak jaar”, zegt Etienne. “Investeringen en desinvesteringen zullen elkaar dit jaar in evenwicht houden, met om en bij 300 miljoen euro aan beide kanten. We hebben in de voorbije jaren onze honger kunnen stillen. Af en toe is het goed om even op dieet te gaan”.

Strategische heroriëntering

Vorig jaar schreef de Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (GVV) voort aan een grondige transformatie af die begon in 2018 met het aantreden van een nieuwe directie onder leiding van ceo Jean-Pierre Hanin. Het luidde een versnelling van een aantal reeds ingezette ontwikkelingen in terwijl de strategische focus verschoof resoluut van kantoren naar zorgvastgoed. Het aandeel van healthcare in de portefeuille klom op vier jaar tijd van 50 naar 70%. Het aandeel van kantoren (de oorspronkelijke doelmarkt bij de oprichting in 1983) kromp van 34 naar 22%. Dat van distributienetwerken (Cofinimmo is via Pubstone eigenaar van de café’s en pubs van AB InBev in België en Nederland en van verzekeraar MAAF in Frankrijk via Cofinimur) halveerde naar 8%.

“We hebben vorig jaar in healthcare de kaap van de 300 assets en 1,7 miljoen m² gerond en we groeien verder. Op termijn zullen we het gewicht van 80% bereiken. Dan zullen we door de markt als een pure player in vastgoed worden beschouwd. Volgens het vakblad “Expertise” zijn we op vlak van directe investeringen in vastgoed de nummer één in België gebleven”, licht Philippe Etienne toe.

Forse groei en internationale expansie

De motor van de transformatie was groei. De geconsolideerde vastgoedportefeuille zwol aan tot 6,2 miljard euro (waarvan 4,4 miljard voor zorgvastgoed en 1,4 miljard voor kantoorgebouwen) eind vorig jaar, een groei van bijna 70% ten opzichte van eind 2017 (3,7 miljard) en dit zonder dat de debt-to-asset ratio (zo’n 45,6%) ontspoorde. De grootste sprong vooruit gebeurde in 2021, met bijna 1 miljard netto-investeringen in healthcare. De andere jaren lag de lat rond de 500 miljoen.

De forse groei viel samen met een fikse internationale expansie in zorgvastgoed. In 2018 was al 28% van de portefeuille in Nederland, Frankrijk en Duitsland te zoeken. Vier jaar later haalt het buitenland 45% en heeft Cofinimmo zijn intrede gedaan in Spanje, Finland, Ierland, Italië en het Verenigd Koninkrijk. Die landen tekenen vandaag samen voor 14% van het totaal. Spanje was vorig jaar koploper in aantal nieuwe deals.

Met die focus op zorgvastgoed speelt Cofinimmo in op structurele demografische tendensen zoals de vergrijzing, die in Europa zijn hoogtepunt nog lang niet bereikt heeft, en op de vraag in landen zoals Spanje, waar rusthuizen steeds vaker de rol van de familie overnemen in de ouderenzorg, of het VK, waar het rusthuizenpark sterk verouderd is. “We bieden de aangepaste infrastructuur om aan die noden tegemoet te komen. Dat zien wij als onze maatschappelijke rol”.

De minder conjunctuurgevoelige zorg verklaart eveneens de bezettingsgraad van bijna 99% en de gemiddelde contractduur van dertien jaar.

Selectieve desinvesteringen in kantorenmarkt

“Bij distributienetwerken hanteren we een opportunistische aanpak. Het Cofinimur-verhaal wordt in principe dit jaar afgesloten en het contract met AB InBev loopt nog dertien jaar. We blijven ook niet-strategische kantooractiva verkopen, vorig jaar voor 76 miljoen euro, inzonderheid in de Brusselse gedecentraliseerde zone en periferie. De nieuwe eigenaars turnen ze vaak om tot residentieel vastgoed, een sector waarin we niet actief zijn. Dat is een andere business”, zo nog onze gesprekspartner.

Die kantorenportefeuille is in 2021 ondergebracht in een afzonderlijke vennootschap, Cofinimmo Offices N.V.. “Het aandeel van offices zal verder dalen. Maar het is niet de bedoeling om ons volledig uit de kantoormarkt terug te trekken”, onderstreept de communicatie-manager. “We concentreren ons daarbij op hoogwaardige projecten in het Central Business District (CBD) van Brussel die voldoen aan de steeds hogere normen en verwachtingen inzake duurzaamheid, bereikbaarheid en mobiliteit, groen en beleving, … Net daarom ligt ook in deze sector onze bezettingsgraad redelijk hoog op 94% en hebben we minder last van de problemen die deze markt met de corona-pandemie heeft gekend”.

Dynamiek en evenwicht

In alles wat Cofinimmo doet, gaan dynamiek en evenwicht hand in hand, laat Philippe Etienne verstaan. “We hebben een duidelijke strategische visie, maar we passen die pragmatisch - en soms zelfs opportunistisch - toe. We groeien fors, maar we blijven voorzichtig, voeren financieel een heel doordacht beleid en blijven zowel in healthcare als offices aan “asset rotation” doen. We combineren acquisities, renovaties en nieuwbouwprojecten, ook in België. We doen ons huiswerk goed: we stappen maar in een project na een stevige due diligence en markt- en partneronderzoek. En zelfs binnen een sector als de zorg waken we over een gezonde mix, met investeringen die gaan van rusthuizen, gehandicaptenzorg en begeleid wonen tot hospitalen en psychiatrische centra”.

Duurzaamheid is daarbij een basisregel. “Daar zijn we al vijftien jaar mee bezig en we pionieren voort, ook financieel met duurzame obligaties. We zijn niet voor niets opgenomen in de nieuwe Bel ESG-index van Euronext. Tegen 2030 willen we bovendien de energie-intensiteit in ons eigen portfolio met 30% verlagen in vergelijking met 2017, naar 130 kWh/m², in lijn met het klimaatakkoord van Parijs”.

Nieuwe markten

De groep met 160 medewerkers en een zeer verspreid aandeelhouderschap van banken , pensioen- en investeringsfondsen en particulieren (Black Rock heeft als grootste aandeelhouder ongeveer 5% van het kapitaal in handen), blijft ook op de uitkijk voor nieuwe opportuniteiten, besluit de Cofinimmo-woordvoerder.