Belgen investeren graag in vastgoed. Maar wie niets regelt, zadelt zijn erfgenamen mogelijk op met een zware factuur.

“In Vlaanderen kan de erfbelasting oplopen tot 27%, in Brussel en Wallonië zelfs tot 30%,” stelt Pieter Haine, teamleader Estate & Tax Planning bij Nagelmackers, vast. “In Vlaanderen worden roerend en onroerend vermogen apart belast, in Brussel en Wallonië niet. Daardoor belandt u daar sneller in de hoogste belastingschijf.”

Eerste vraag: behouden of verkopen?

Een goede vastgoedplanning begint met een duidelijke keuze: blijft het pand in de familie, of niet?

“Veel families stellen die vraag te laat,” weet Haine. “Willen de kinderen het vastgoed wel behouden? Hebben ze tijd en middelen om het te beheren of te renoveren? Als u wacht tot een overlijden of een dringende verkoop, zijn de fiscale opties vaak beperkt”.

Vastgoed verkopen? Plan de opbrengst

Verkoopt u het pand, dan moet u ook nadenken over wat u met de opbrengst doet. Geld schenken is meestal fiscaal voordeliger dan vastgoed schenken. Er zijn drie hoofdopties:

1. Bankgift
   Belastingvrij schenken, maar met een risicotermijn: vijf jaar in Vlaanderen en Wallonië, drie jaar in Brussel (vanaf 2026 ook vijf jaar). Overlijdt u binnen die termijn, dan is er alsnog erfbelasting verschuldigd.

1. Geregistreerde schenking
   Meteen 3% schenkbelasting in rechte lijn in Vlaanderen en Brussel (3,3% in Wallonië), maar geen erfbelasting achteraf.

1. Gesplitste aankoop
   Ouders kopen het vruchtgebruik, kinderen de blote eigendom. Bij overlijden worden de kinderen volle eigenaar zonder erfbelasting. Vaak schenken ouders eerst het bedrag dat de kinderen nodig hebben. Dit vergt professionele begeleiding. “Geld schenken is meestal goedkoper dan vastgoed schenken,” benadrukt Haine.

Kennismaken met Nagelmackers?

Vastgoed behouden? Spreid de schenking

Wilt u het pand in de familie houden, dan is schenken bij leven vaak voordeliger dan erven.

“De schenkbelasting wordt per ouder en per kind berekend. De eerste schijf van 150.000 euro per ouder en per kind wordt belast tegen 3%,” aldus Haine.

Voor duurdere panden is de salami-techniek interessant: om de drie jaar een deel schenken, zodat elke schenking opnieuw in de laagste tariefschijf valt. Ouders kunnen ook schenken met voorbehoud van vruchtgebruik om huurinkomsten te behouden.

Let op: in Vlaanderen en Wallonië geldt een extra regel.

“Overlijdt de schenker binnen drie jaar na een onroerende schenking, dan telt de waarde mee voor het tarief op de resterende onroerende goederen,” zegt Haine. “Dat speelt enkel als er nog vastgoed overblijft in de nalatenschap. In Brussel bestaat die regel niet meer.”

Nog geen keuze gemaakt? Koop tijd

Een schenking van vastgoed vraagt een notariële akte en dus voorbereiding. Als u nog twijfelt, zijn er andere opties:

• Testament: Leg vast wie welk pand krijgt. Zo vermijdt u dat kinderen mede-eigenaar worden en verdeelrechten moeten betalen.
• Zorgvolmacht: Als u handelingsonbekwaam wordt, kunnen uw partner of kinderen toch verkopen of schenken.
• Tijdelijke overlijdensverzekering: Dek (een deel van) de erfbelasting bij overlijden.

“Vastgoed is waardevol, maar minder flexibel dan roerend vermogen. Hoe eerder u plant, hoe meer opties u hebt,” besluit Pieter Haine.

Wilt u weten welke strategie het best past bij uw situatie? Maak een afspraak met een van onze estate planners.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met Bank Nagelmackers (Brussel)

Meer info: 02/229.70.60 of https://www.nagelmackers.be