Structura B.V.B.A. zag twintig jaar terug het daglicht als residentieel vastgoedmakelaar op initiatief van de betreurde Luc De Neve. In 2002 hevelde de onderneming zijn activiteiten over van Brussegem naar een nieuwbouwpand in Wemmel. Kort daarvoor had de vastgoedmakelaar zijn activiteiten ook naar het bedrijfsmatig vastgoed uitgebreid. Die bedrijvigheden werden intussen in een afzonderlijke rechtsentiteit, Structura Business Property B.V.B.A., ondergebracht. In 2004 werd binnen deze laatste een afzonderlijke Retail-afdeling opgestart. “Zowel op residentieel als bedrijfsmatig vlak is Structura inmiddels tot de Top 3 van de vastgoedmakelaars in West-Brabant doorgedrongen”, weet Klara De Neve.

Een drietal jaar terug verruimde Structura Business Property zijn actieterrein tot de Vlaamse Ruit, zeg maar het gebied gevormd door Brussel, Antwerpen, Gent en Leuven, met agglomeraties als Mechelen en Aalst tussenin. De focus op de Brusselse kantorenmarkt, door omstandigheden de voorbije jaren wat afgezwakt, wordt thans gevoelig versterkt. Twee medewerkers van Structura spitsen zich ten volle toe op de verdere ontginning van de Brusselse kantorenmarkt. Ook toont de makelaar zich steeds actiever op het stuk van de investeringsbegeleiding (semi-industrieel, logistiek, kantoren, retail en meer specifieke sectoren, zoals de rusthuizen).

Structura telt inmiddels 20 medewerkers. Zowat 10 daarvan zijn actief in het residentiële segment. Tien medewerkers bewerken het bedrijfsmatig segment, waaronder twee de retail-expertise verder uitdiepen. “Vorig jaar boekte Structura een omzet die vergelijkbaar was met die van 2007. Naar het einde van het jaar toe sprongen, omwille van de crisis, een aantal investeringstransacties af. Zoniet was Structura met 40% gegroeid,” aldus Dimitri Saerens.

Op de referentielijst van Structura Business Property staan namen als VAB Fleet Services, Vasco, de Vlaamse Gemeenschapscommissie, Consentino, Marcoflex, Adaro, Mondiale, Dräger Medical, Thomas Cook, LSG Sky Chefs, Wissner-Boserhoff, Primo Group, Kinnarps, Best Tours, Aveve, Montea, WDP, Fortis, Trafuco, Dun & Bradstreet en dies meer.

Vooral de regio Zaventem kampt momenteel met een overaanbod aan kantoorvloer en bijgevolg flink wat leegstand. De huurprijzen staan duidelijk onder druk. Nieuwe kantoorpanden in de buurt van de luchthaven (lees: The Corporate Village, nvdr.) halen topprijzen van 160 à 170 euro per m2 op jaarbasis. Oudere kantoorgebouwen kunnen voor 110 tot 120 euro per m2 per jaar worden gehuurd.

Klara De Neve: “Ook vandaag handhaven de vraagprijzen zich zowat op een gelijkaardig niveau. Het economisch klimaat bezorgt kandidaat-huurders echter een sterkere onderhandelingspositie. Dat levert extra-concessies van de verhuurder op in de vorm van een aantal huurvrije maanden of andere investeringstegemoetkomingen en/of een korting op de huurprijs”.

Niettemin is de vraag naar kantoorruimte in de Brusselse Rand zienbaar afgenomen. Bedrijven nemen, om begrijpelijke redenen, een afwachtende houding aan. “Toch lijkt het tijdstip geschikt om van kantoorlocatie te veranderen. Ondernemingen kunnen hun sterkere onderhandelingspositie thans ten volle uitspelen. Voor hetzelfde huisvestigingsbudget kondigt zich thans kantoorruimte binnen hun bereik aan, die niet alleen moderner maar ook functioneler en prestigieuzer oogt,” zo nog De Neve. Onze vrouwelijke gesprekspartner maakt daarbij allusie op bepaalde verouderde kantoorzones in Zaventem. “Een aantal jaren terug werden in een periode van hoogconjunctuur huurcontracten tegen topprijzen afgesloten. Wegens indexatie betalen huurders momenteel een prijs die fors boven de marktwaarde ligt. Actie dringt zich derhalve op,” valt Dimitri Saerens bij.

Minder acuut lijkt de situatie aan de westelijke Ring (Groot-Bijgaarden/Asse-Zellik). Het aanbod is er minder groot. Ergo: minder leegstand.

Andere tendens is dat bedrijven, omwille van herstructureringen en een outsourcing-strategie, doorgaans nood hebben aan minder kantoorvloer. De impact van telewerken blijft vooralsnog beperkt, zo luidt het. “Flexible offices maakt wel opgang. Toch geven veel ondernemingen nog steeds de voorkeur aan landschapskantoren om de onderlinge communicatie te bevorderen. Bepaalde technologiebedrijven, consultancy-organisaties en overheidsinstellingen niet te na gesproken, nemen vooralsnog relatief weinig ondernemingen hun toevlucht tot desk sharing”, voelt Klara De Neve aan.

Naast zijn afdeling Retail/Kantoren, focust Structura Business Property ook op het warehousing-segment (Semi-industrieel + Logistiek). Met Semi-Industrieel doelt de makelaar op voornamelijk KMO-terreinen/bedrijfspanden (lees: opslagruimtes van 5.000 tot 10.000 m2, nvdr.). Alles wat daarboven ligt hoort doorgaans thuis binnen de sfeer van de grote logistieke dienstverleners.

Dimitri Saerens: “De semi-industriële markt was de voorbije jaren een sterke koopmarkt. Dat is goeddeels zo gebleven, maar de markt kwam in de voorbije maanden quasi tot stilstand omdat de financiering moeilijker blijkt dan in het verleden. Een aantal transacties werden derhalve uitgesteld. Bovenop de stugge houding van de bankiers, speelt uiteraard ook het effect van de economische crisis een rol”.

Die crisis neemt ook wat druk weg van de vraag naar bijkomende bedrijventerreinen. Niet onbelangrijke ontwikkelingen in de regio situeren zich momenteel op Brucargo-West, te Meise (Westrode), dat, zoals bekend, in zijn ontwikkeling wordt afgeremd, en Willebroek (De Hulst en De Wille). In Merchtem, meer bepaald in de industriezone Preenakker, ligt nog een drietal hectaren ter beschikking. Verzamelgebouwen, waarin KMO’s kleinere “units” kunnen aankopen of huren, scoren nog steeds goed. “Nieuwe investeringsprojecten zitten momenteel tijdelijk in de koelkast”, klinkt het bij Structura Business Property.

Noch De Neve, noch Saerens maken gewag van beroerde tijden voor de vastgoedmakelaardij. In zoverre dat onze beide gesprekspartners in 2009 voor Structura nieuwe groei in het vooruitzicht stellen. Intern verwacht men dat de investeringsprojecten in de tweede jaarhelft terug zullen oppikken.

Dimitri Saerens: “Een aantal vastgoedinvesteerders wordt zich bewust van de prijsdalingen op de semi-industriële vastgoedmarkt en de opportuniteiten die zich aandienen. Rentedalingen in combinatie met hogere “yields” zijn steeds interessant om in te stappen. In vooral de retail- en de logistieke markt dienen zich voor Belgische investeerders buitenkansen aan. Een aantal internationale vastgoedinvesteerders komen immers in de knoei met hun schuldfinanciering en zullen zich verplicht zien vastgoedactiva tegen lagere prijzen af te stoten. In Frankrijk en Groot-Brittannië is de daling van de vastgoedprijzen veel spectaculairder dan in België. Internationale spelers zullen dus eerder geneigd zijn daar de opportuniteiten te baat te nemen en de Belgische markt, in eerste instantie, links te laten liggen”.

Met uitzicht op gunstige lange termijn-financieringsvoorwaarden en een aantrekkelijke “yield” zullen Belgische investeerders zich wellicht niet lang onbetuigd laten. Van hen zal wel een grotere borgstelling worden verwacht. “De eigen inbreng van 10% zal niet langer volstaan. Net als tien jaar terug wordt een minimale financiering van 25 à 30% met eigen middelen weer de regel,” voorspelt Saerens.

Bij Structura klinkt het evenwel dat de bedrijfsmatige vastgoedmarkt “back to basics” gaat. De aandacht gaat niet langer voornamelijk naar de potentiële meerwaarden, wel naar de generatie van cashflow, met name huurinkomsten, in het licht van de vastgoed-deal.

“Nog meer dan vroeger gaan KMO’s en andere bedrijven zich terugplooien op hun kernactiviteiten. Omdat heel wat bedrijven in het middensegment kampen met liquiditeitsproblemen, wakkert de aandacht voor het sale & leaseback-concept aan. Vooralsnog zijn ze echter te weinig vertrouwd met de praktijk zodat ze vaak besluiten het eigen pand te verkopen en andere huisvesting in huur te nemen. De nieuwe marktomgeving zou de traditionele kopersmarkt waarvoor KMO’s stonden, wel eens (tijdelijk) onderuit kunnen halen,” meent Dimitri Saerens.

Structura put vooralsnog 60% van zijn inkomsten in de residentiële markt. Het bedrijfsmatig segment tekent voor het saldo. Semi-industrieel en Logistiek nemen daarvan de helft voor hun rekening. Retail en Kantoren halen een aandeel van respectievelijk 35 en 15%. Middels een scherpe focus en de inzet van hooggekwalificeerde medewerkers gaat de vastgoedmakelaar resoluut op zoek naar bijkomende groei. Concrete doelstelingen per activiteitensegment worden niet gepreciseerd. Naast zijn bijzondere aandacht voor de Retail-markt enerzijds, vastgoedinvesteringen anderzijds, is wel duidelijk dat Structura zich ook in de kantorenmarkt nadrukkelijker wenst te positioneren. Daar bindt het bedrijf, zoals bekend, de strijd aan met de internationale vastgoedmakelaars.

“Niet altijd is binnen dat segment sprake van concurrentie, op bepaalde dossiers wordt ook nauw samengewerkt. Grote investeerders en projectontwikkelaars werken veelal met een open maandaat. Indien aan een makelaar een contract in (co-)exclusiviteit wordt toegekend, bestaat nog altijd de mogelijkheid van de derde makelaarsregeling. Exclusieve mandaten zijn overigens niet ongebruikelijk omdat nu eenmaal een partij het voortouw moet nemen voor de ondersteunende marketing-campagne. Een en ander verklaart waarom Structura zowat 95% van de beschikbare kantoorvloer in Brussel in portefeuille heeft,” besluit Klara De Neve.