Kantoorvastgoed: telewerk versnelt de verandering

Door de Covid-19 crisis werden veel bedrijven gedwongen om heel snel telewerk-strategieën op punt te stellen. Werken op kantoor zal in de toekomst niet verdwijnen. Hoewel telewerken veel voordelen heeft, heeft de mens van nature nood aan sociale contacten om creatief te kunnen zijn en om zich goed te voelen.

De crisis lijkt daarentegen wel de ontwikkeling te versnellen van een model dat steunt op drie pijlers. Dat model had al voor de pandemie vorm gekregen en draait rond de bedrijfszetel, co-working ruimten en de woonplaats.

In dit model beantwoordt elke pijler aan verschillende behoeften. In deze context, die al voor de corona-crisis bestond, richten de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) zich op de verhuur van gebouwen van hoge kwaliteit. Die zijn er op dit moment veel te weinig op de Belgische markt. Bovendien hechten de GVV’s nog meer belang aan het ontwikkelen van een goede relatie met de klant. Ze zijn uitgegroeid tot dienstverlener in plaats van vastgoedeigenaar.

E-commerce: het einde van retail-vastgoed?

Door de lockdown heeft e-commerce een flinke boost gekregen. Dat neemt niet weg dat de consumptiecijfers van tijdens en na de eerste golf aantonen dat fysieke winkels niet zomaar zullen verdwijnen.

Beleggers moeten echter bijzonder selectief zijn en hun portefeuille diversifiëren op basis van drie variabelen: het soort winkel (shopping-centra, winkels in het stadscentrum, retail-parken), het type huurder (die in staat is om de demografische en technologische ontwikkelingen te begrijpen) en het type locatie (run shopping of fun shopping).

Als we kijken naar de bezettingsgraad van handelsruimten, stellen we vast dat die op hetzelfde niveau is gebleven of zelfs licht is toegenomen. Ook de huurinkomsten zijn stabiel gebleven, zonder rekening te houden met de periodes waarin de economie in lockdown was. Tijdens de zes weken van “harde lockdown” die we tijdens de lente hebben doorgemaakt, hebben de GVV’s soms de huurprijs met de helft verlaagd met als tegenprestatie een verlenging van de huur. Op jaarbasis zou de daling van de huurinkomsten rond de 15 tot 20% moeten bedragen.

Dat neemt niet weg dat de situatie sterk verschilt volgens de locatie, het type winkelvastgoed en de huurders. De aandelen van commerciële GVV’s kunnen in 2021 verder onder druk blijven, alvorens in 2022 weer te herstellen. In elk geval blijft het bijzonder belangrijk om de portefeuille actief te beheren.

Logistiek vastgoed: de vraag neemt gestaag toe

Door de pandemie is aan het licht gekomen dat er in Europa een enorme behoefte bestaat aan logistiek vastgoed. Meer dan ooit kennen de bedrijven de uitdagingen die gepaard gaan met het volledige beheer van hun aanvoerketen om nog efficiënter, sneller en flexibeler te kunnen inspelen op de behoeften van hun klanten.

Het toenemend succes van e-commerce werkt deze trend nog in de hand. Tot voor kort dacht men bijvoorbeeld dat voedingsmiddelen nooit on-line zouden worden verkocht. De lockdown heeft aangetoond dat dit niet klopt. Er is een grotere vraag naar kwalitatief hoogstaande gebouwen, die beantwoorden aan erg strenge duurzaamheidsnormen en die het welzijn van de werknemers in acht nemen.

Residentieel vastgoed: de vraag verplaatst zich

Zit de residentiële vastgoedmarkt mogelijk in een zeepbel, zoals we soms lezen in de media? De specialisten van de GVV’s menen van niet. Op de Belgische residentiële vastgoedmarkt stellen we vast dat er nog steeds veel vraag is naar Tier 1- en Tier 2-locaties in de grootsteden. Niettemin neemt de vraag sterk toe naar ruimere panden die over een tuin of terras beschikken en die meer afgelegen zijn van de stadscentra. Dat is ongetwijfeld een gevolg van de lockdown-maatregelen en de massale toevlucht tot telewerk.

Wanneer we kijken naar de rusthuizen waarin onze GVV’s beleggen, die vaak met medische voorzieningen zijn toegerust, zien we dat de vraag goed op peil blijft. Dat zal ook in de toekomst zo zijn met de eerste babyboomers die binnen drie tot vijf jaar hun intrek zullen nemen in deze instellingen. Bovendien heeft Covid-19 bepaalde uitbaters ertoe aangezet om hun vastgoed toe te vertrouwen aan specialisten zodat ze meer kunnen investeren in de ontwikkeling van hun kernactiviteiten.

De bezettingsgraad van studentenkamers houdt ook goed stand. De huidige gezondheidstoestand belet jongeren niet om gemeenschappelijk te gaan wonen, de drang om het studentenleven te beleven is groot. Soms blijven ze zelfs langer studeren alvorens zich te begeven op de arbeidsmarkt die volop evolueert.

(Bovenstaande bijdrage kwam tot stand in samenwerking met Quintet Private Bank (Europe) N.V.)

Meer info: 02/679.45.11 of http://www.puilaetco.be.